알쓸유공

기타사항

- 관악산휴먼시아 1, 2, 3 단지와 함께 상권공유

- 매매가는 전용 59 기준 휴먼시아 2단지와 비교 시 5천만원 정도 더 비쌈

- 단지가 크지 않으나 단지가 전체적으로 매우 깔끔하게 관리되고 있으며 동간 거리도 여유있어서 답답하지 않음 

기타 사항

• 단지 상가에는 대형마트가 없음 (GS 편의점 및 청과, 정육점 입점)
• 맞은편 상가에 GS Fresh 및 e-mart 24 입점
• 단지 주변 상권은 형성 되어있으나 크지 않음 
• 단지 상가엔 새마을금고, 맞은편 상가에 우리은행과 국민은행
• 카페는 이디야와 파리바게트(?) 그리고 교회에서 운영하는 카페로 총 세 군데
• 학원이 있긴 하나 선택의 폭이 넓지 않음
• 관악산휴먼시아 1, 2, 3 단지 및 신림 2차 푸르지오가 하나의 베드타운을 형성하고 있으며 상권을 공유
• 공공 기관으로는 주민 센터, 파출소가 있으며, 초등학교와 구립 어린이집이 단지 근처에 있음
• 신림동 지형특성상 모든 아파트 단지 내에 단차가 존재

• 단지가 깨끗하고 정비가 잘되어있음
• 단지 내 단차가 존재하긴 하나 크진 않음
• 지상 주차장을 최소화하여 활동 공간을 많이 확보하여 보행자의 편의와 안전이 많이 고려됨
• 단지 상가가 꽤 크게 존재하며 봉천동 골목 상권이 바로 앞
• 주변에 가까운 학교가 없어 학군 측면에서 아쉬움

• 단지 내부는 깨끗하고 잘 관리되는 것 같음
• 단지 내 도로가 2차선으로 잘 정비되어 있으나, 상대적으로 인도가 좁음
• 운동마당 외에 다른 여가활동을 위한 공간이 부족함
• 봉천동의 지형적 특성상 단지내 단차가 큼 
• 후문 쪽에 구암중, 구암고가 위치하고 있으며, 정문 근처엔 구암초등학교가 있어 학군 형성이 잘 이루어져 있음

• 재건축 아파트
• 세대 수 대비 주차공간이 충분
• 단지 상가는 규모가 작으나 단지 앞 상권이 크게 발달되어 있음
• 신림역까지 버스로 15~20분
• 난곡선 개발에 대한 교통 호재 기대
• 아파트 후문으로 나가면 난곡 초등학교 후문과 바로 이어짐 
• 작은 평수 동의 아쉬운 뷰와 방향 

1. 국토보유세 (토지이익배당금제로 변경, 12월 28일) 도입
   1) 정책 설명
    기존의 종합부동산세(종부세)는 사업용토지, 건물 기준 이하 금액 대에 따라 대상에서 제외되는 경우가 많기 때문에 이러한 단점을 보완하기 위해 '국토보유세'를 통해 토지를 소유한 자에게 세금을 부과한다는 정책. 
   즉, 현행의 과세 체계 '재산세+종부세 (15조 6천억)'에서 '재산세+국토세 (33조원)'로 바뀌는 형태이며, 이 때 아래의 토지 과세표준을 기준으로 책정된다.
   

   주택토지분 + 토지
   과표	세율
   ~1억원	0.3 %
   1억~5억	0.5 %
   5억~10억	0.8 %
   10억~50억	1.2 %
   50억~100억	1.5 %
   100억~	2.0 %

   이렇게 걷힌 국토보유세는 '기본소득'의 형태로 국민들에게 되돌아가며, 국민의 90%가 혜택을 받을 수 있다고 한다.
   특히 우리나라 전체 2200만 가구의 38.7%에 해당하는 852만 가구는 연간 약 180만원을 기본소득으로 받게 되는 순수혜가구이며, 전체 가구 중 90%인 1980만 가구 또한 국토세 세액보다 기본소득 액수가 큰 수혜 가구가 될 수 있다고 한다. 
   
   2) 정책 이슈
    앞서 설명한 바와 같이 전국민 '기본소득'을 위해서는 대략 연간 약 50조(2021년 국방예산 수준)에 달하는 예산이 필요한데, 이를 위해서는 '재산세+국토세'로 확보되는 33조 외에 추가적으로 약 17조에 달하는 세수 확보에 대한 구체적인 방안이 미흡하다.
    2022년 1월 기준 서울 아파트 중위가가 12억이라는 걸 감안한다면 그 집에서 10년동안 숨만 쉬어도 내야 하는 세금이 1억 4천만원이다 (2021년 연말 기준 재산세, 종부세 다 합쳐도 연간 400만원이 조금 넘는다). 세금이 아깝지 않도록 부지런히 숨쉬어야 겠다. 
   
   
   
2. 임기내 총 250만호 공급 물량
   1) 정책 설명
    현 정부 공급 계승을 기본으로 하며, 임기내 기본주택 100만호를 포함해 총 250만호 공급을 목표로 하는 정책 (포인트는 '기본주택'이다). 
   [기본주택 개념]
   - 소득에 상관없이 무주택자라면 누구나 가능
   - 30년 장기 임대형: (건설원가 수준의) 저렴한 임대료로 역세권 99㎡ 아파트 거주 가능
   - 토지임대형: 건물만 분양 판매되며, 토지는 국가로부터 임대하는 형태
   
   2) 정책 이슈
    기본주택의 목적에 맞게 3인~4인 중산층 가구를 고려한다면 적어도 약 85㎡의 아파트를 의 건설 원가를 대략 2억으로 잡는다면, 기본주택 100만호에 해당하는 약 200조에 해당하는 예산이 필요하게되는데 이 정책 또한 예산 확보에 대한 구체적 방안이 제시되지 못하고 있다. 
   
   
   
3. 1가구 1주택외 징벌적 세금 부과
   1) 정책 설명
     '주택관리매입공사'를 설립해 다주택자가 소유하고 있는 비인기 주택을 처분할 수 있는 기회를 제공하며, 이와 함께 명확한 이유가 없는 이상 다주택자에 대한 징벌적 세금을 부과한다는 정책. 
   
   2) 정책 이슈
   한국은행에 따르면 2020년 7월 기준 주택 명목 시가총액은 5000조를 넘었다고 한다. 또한 2020년 기준으로 다주택자 232만명이 전체 주택가구수 중 약 15.8%를 소유하고 있다.
    이때 대략적인 계산을 위해 (정말 대략적으로) 전체 15.8% 다주택자 모두가 두 가구만 소유하고 있다고 가정한다면, 반드시 처분해야 하는 가구수에 따른 총액은 전체 주택시가총액의 약 7.9%에 해당하는 395조가 된다. 물론 이 7.9%에 해당하는 주택 중 비인기 주택(매도하기 힘든) 비율은 정확히 산정하기 어렵기 때문에 해당 정책을 통해 '주택관리매입공사'가 다주택자의 비인기 주택 매입을 위해 얼마나 많은 예산을 필요로 하는지에 대해서는 '대략적인 계산'도 다루지 않기로 한다.

LTV와 DTI, 그것이 알고 싶다

 일단 각 내용을 설명하기에 앞서 LTV와 DTI 단어가 무슨 뜻인지 알면 조금 더 이해가 쉽겠죠?

1. LTV(Loan To Value ratio): 주택담보대출비율(담보대출비율)

 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 

예를 들어, LTV가 70%일 경우, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 1천만원이 되겠네요. 이때 대부분 은행은 주택금액의 기준을 KB시세로 정합니다. 

담보대출한도 ≤ (LTV 비율)×(주택 금액)

2. DTI(Debt To Income): 총부채상환비율

 DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 

이 때, 부채에는 대출비용 뿐만 아니라 자동차 할부금이라던가 이런것들이 모두 포함됩니다. 예를 들어 연간 소득이 5천만원이고 DTI를 40%로 설정한 경우라면 총부채의 연간원리금 상환액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하게 됩니다. 

대출가능한도 ≤ (DTI 비율)×(총 부채 연간원리금 상환액)/(연간 소득)

 즉, 소득이 많아도 그만큼 대출로 인한 지출이 많을 경우 대출 가능한도가 줄어들게 됩니다.  

그림 1. 주택구입 목적시 지역별 LTV, DTI 비율

 그림 1의 공시가격 9억원 이하의 무주택 세대를 기준으로 LTV와 DTI를 보게되면 투기과열지구 및 투기지역의 비율이 각각 40%임을 확인할 수 있습니다. 

 위 조건을 바탕으로 예를들면, 5억짜리 주택인 경우 LTV를 적용하여 2억까지 대출이 가능하지만, 이에 대한 분할상환금(1년치 원리금)과 기타 개인 부채를 포함한 DTI 비율이 40%이내여야 그 한도(최대 2억)만큼 대출이 가능합니다.

 이때 서민·실수요자는 부부합산소득이 7천만원 이하인 경우를 기준으로 하며, 생애 최초 구입자일 경우에는 부부 합산소득 기준이 8천만원으로 늘어나게 됩니다.