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LTV와 DTI, 그것이 알고 싶다

 일단 각 내용을 설명하기에 앞서 LTV와 DTI 단어가 무슨 뜻인지 알면 조금 더 이해가 쉽겠죠?

1. LTV(Loan To Value ratio): 주택담보대출비율(담보대출비율)

 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 

예를 들어, LTV가 70%일 경우, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 1천만원이 되겠네요. 이때 대부분 은행은 주택금액의 기준을 KB시세로 정합니다. 

담보대출한도 ≤ (LTV 비율)×(주택 금액)

2. DTI(Debt To Income): 총부채상환비율

 DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 

이 때, 부채에는 대출비용 뿐만 아니라 자동차 할부금이라던가 이런것들이 모두 포함됩니다. 예를 들어 연간 소득이 5천만원이고 DTI를 40%로 설정한 경우라면 총부채의 연간원리금 상환액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하게 됩니다. 

대출가능한도 ≤ (DTI 비율)×(총 부채 연간원리금 상환액)/(연간 소득)

 즉, 소득이 많아도 그만큼 대출로 인한 지출이 많을 경우 대출 가능한도가 줄어들게 됩니다.  

그림 1. 주택구입 목적시 지역별 LTV, DTI 비율

 그림 1의 공시가격 9억원 이하의 무주택 세대를 기준으로 LTV와 DTI를 보게되면 투기과열지구 및 투기지역의 비율이 각각 40%임을 확인할 수 있습니다. 

 위 조건을 바탕으로 예를들면, 5억짜리 주택인 경우 LTV를 적용하여 2억까지 대출이 가능하지만, 이에 대한 분할상환금(1년치 원리금)과 기타 개인 부채를 포함한 DTI 비율이 40%이내여야 그 한도(최대 2억)만큼 대출이 가능합니다.

 이때 서민·실수요자는 부부합산소득이 7천만원 이하인 경우를 기준으로 하며, 생애 최초 구입자일 경우에는 부부 합산소득 기준이 8천만원으로 늘어나게 됩니다.